Proyecto de "Real Decreto por el
que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos y
de sus patrimonios separados”, que detalla los principales aspectos de lo que
comúnmente se ha denominado el Banco Malo, SAREB. Aunque dicho
borrador se encuentra sujeto a información pública, podemos anticipar algunas reflexiones sobre su posible
impacto en las reestructuraciones financieras del sector inmobiliario.
Activos a transferir al SAREB
El artículo 47 del borrador
establece la tipología de activos que deberán transferirse desde las entidades
financieras intervenidas o con problemas de solvencia. Básicamente, deberán
transferirse la totalidad de los activos adjudicados, los instrumentos
financieros otorgados a los promotores inmobiliarios (tóxicos y normales), los
concedidos a sus sociedades vinculadas, a cualquier actividad inmobiliaria de
cualquier tipo de sociedad, los préstamos de cualquier naturaleza garantizados
directa o indirectamente por una sociedad inmobiliaria y las acciones de
sociedades participadas inmobiliarias de las entidades financieras.
La amplitud de los conceptos
recogidos en esta disposición pretende eliminar la totalidad de los riesgos
inmobiliarios de estas entidades financieras. No obstante, anticipamos una
serie de efectos que podrían ser perjudiciales para el sector promotor y en
última instancia para el propio SAREB. Nos referimos, fundamentalmente, al
traspaso de los préstamos calificados como “normales” otorgados
al sector inmobiliario. Aunque es cierto que una parte muy relevante de dicha
categoría se encuentra al corriente de pago de su servicio de la deuda como
consecuencia de refinanciaciones más o menos forzadas, también lo es que
incluye financiación que se encuentra al corriente de pago por los propios
medios de sus deudores. El traspaso de estos créditos a una entidad que, en
principio, no parece que vaya a tener capacidad de otorgar financiación
adicional para el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios provocará, en
nuestra opinión, una rápida conversión de estos instrumentos financieros en
deuda tóxica y el incremento muy relevante de los problemas financieros de los
pocos promotores inmobiliarios que conseguían defenderse de la crisis.
Otro aspecto relevante derivado
de esta normativa lo constituye la obligación de traspaso de las
acciones de sociedades participadas por las entidades financieras que
aporten activos al SAREB. A este respecto, entendemos que no se está evaluando
por el legislador la problemática relativa a los estatutos y pactos de
accionistas existentes en dichas sociedades participadas en los que
habitualmente se establecen limitaciones a su transmisión, como plazos mínimos
de preaviso de la transmisión de acciones a terceros, opciones de compra y de
venta cruzadas, derechos de tanteo y retracto, de venta conjunta, etc. En
este sentido, creemos que pueden abrirse numerosos litigios entre estas
entidades financieras, el SAREB y sus actuales socios en las inmobiliarias
participadas por el incumplimiento por las primeras de los pactos establecidos
entre las partes.
La última cuestión que queremos
destacar es el efecto que pueda tener sobre otras actividades no inmobiliarias el
traspaso de préstamos garantizados por sociedades inmobiliarias u otorgados a
filiales o sociedades vinculadas con otro objeto social. La aplicación
literal de esta disposición puede contaminar muy gravemente actividades viables
de construcción, hoteleras, industriales, etc. por el radical cambio de
relaciones entre el cliente y la entidad financiera frente a un organismo como
el SAREB al que presuponemos un colapso inicial en sus gestiones y limitaciones
muy significativas a la concesión de nuevos créditos.
Efecto en las reestructuraciones
De las medidas expuestas en el borrador del Real Decreto,
estimamos que se pueden producir los siguientes efectos en las
reestructuraciones financieras que necesiten las sociedades inmobiliarias en
los próximos meses, y en la relación entre los promotores solventes y el SAREB.
Hasta la fecha de transmisión de los activos al SAREB, las
entidades financieras que previsiblemente vayan a aportar todos sus activos
inmobiliarios a este nuevo vehículo probablemente estarán incentivadas a:
- Tratar
de evitar la calificación como subestándar o dudoso de sus préstamos
normales, por el impacto negativo que tendría en la valoración de sus
instrumentos financieros en la transmisión.
- Anticipar
la dación en pago de préstamos subestándar y dudosos, con el objetivo de
traspasarlos al SAREB y desligarse de su gestión posterior
- Limitar
al máximo la concesión de cualquier otro instrumento financiero a sus
clientes inmobiliarios
- Resolver,
mediante acuerdos con sus socios en las participadas inmobiliarias los
conflictos que se evidencien por la no consideración en el traspaso al
SAREB de los pactos vigentes entre los accionistas
- Adicionalmente
prevemos una paralización de los procesos de negociación de préstamos
sindicados, de permutas de activos y de otorgamiento de nuevos préstamos
promotores
Una vez traspasados los activos, se abre un nuevo período en
el que los promotores inmobiliarios deberán negociar con el SAREB. Nuestra experiencia
en la negociación con entidades financieras intervenidas nos lleva a anticipar
los siguientes efectos:
- Una
ralentización muy elevada de las negociaciones
- Incremento
exponencial de las daciones en pago sin aportación de tesorería adicional
- Presión
elevada para el pago del IVA de las daciones en pago directamente desde el
SAREB a Hacienda, tratando de evitar su refinanciación
- Incremento
de los concursos de acreedores por falta de interlocutores válidos, por la
ralentización de las negociaciones y/o por la imposibilidad de llegar a
acuerdos en el corto plazo
- Inicio
de multitud de situaciones potencialmente litigiosas contra el SAREB y/o
contra las entidades financieras aportantes de los activos, por
incumplimiento de pactos de accionistas, de contratos de gestión de
participadas, por subordinación de deudas, por concursos de acreedores,
por reintegración de garantías reales otorgadas, etc.
- Adicionalmente
a estos efectos, anticipamos la creación de un nuevo concepto a añadir al
de los activos y la deuda tóxica: el banco tóxico. Los promotores
solventes, incluyendo a los gestores de cooperativas, tendrán que lidiar
situaciones complejas de renovación de créditos con el SAREB que pueden
estrangular financieramente a sus actividades viables.
Como conclusión a estas reflexiones, creemos que se cierran
muchas puertas a los promotores inmobiliarios, aun más, y se abren algunas
posibilidades de acelerar la cancelación de préstamos por dación en pago y de
defensa de sus intereses ante abusos que se pudieran cometer en el traspaso de
acciones de sociedades inmobiliarias.
