El Gobierno de Cataluña estudia nuevas fórmulas de compraventa como la venta diferida o la propiedad compartida

El Gobierno de Cataluña estudia nuevas fórmulas de compraventa como la venta diferida o la propiedad compartida, así lo presento en las jornadas de APCE. El secretario de Habitatge i Entorn Urbà, Carles Sala, presentó elpaquete de medidas con nuevas figuras de compra que darían salida a parte del stock de viviendas y que facilitarían el acceso a la vivienda, ya que el comprador pagaría al promotor en función de sus ingresos y de lo que pudiera aportar. Una figura que también podría utilizarse para la construcción de vivienda protegida, muy tocada por los recortes presupuestarios.

Sala presentó a los promotores esta nueva fórmula de compraventa, basada en los principios que rigen el derecho de superficie, pero con ciertas variaciones. El derecho de superficie es una figura que está regulada por el plan del Dret a l'Habitatge 2009-2012 y que desde hace un tiempo utiliza el Ayuntamiento de Barcelona en sus promociones públicas. Permite al comprador adquirir el uso de la vivienda durante un tiempo determinado, en la capital catalana es de 75 años, pero deja en manos del promotor la propiedad del suelo. Una vez agotado este periodo de tiempo, la vivienda retorna a manos del Ayuntamiento. La iniciativa del Departament de Territori i Sostenibilitat propone que el suelo no quede siempre en manos del promotor y pueda ser finalmente adquirido por el comprador, que acabaría siendo el propietario legal de la residencia. Esta figura, bautizada con el nombre de superficie con venta diferida del valor del suelo, le recordó al presidente de los promotores, Enric Reyna, la antigua "venta diferida", que se usó para construir pisos públicos en los sesenta.
La nueva iniciativa podría utilizarse para dar salida a las viviendas en stock. En este caso, Sala explica que se trataría de dividir en dos la hipoteca que tiene la vivienda: una se la queda el nuevo comprador en función de lo que pueda pagar y el resto continuará a cargo del propietario inicial del suelo. De esta manera, el comprador adquiere una opción de compra del suelo, que podrá hacer efectiva en el momento que determine con el promotor. El constructor renuncia temporalmente a una parte del importe total del piso, que en una venta normal se hubiera satisfecho una vez concedida la hipoteca, pero, al menos, consigue desprenderse de una parte muy importante de la presión hipotecaria.
La Generalitat también tiene previsto aplicar esta figura para la construcción de nuevas viviendas sociales. Sobre todo, debido a la drástica reducción en el número de pisos sociales iniciados registrada en los primeros cinco meses del año y que ha comportado una bajada del 73%. En este caso, y después de que el Gobierno retirase las ayudas para el pago de la entrada de una residencia, que es del 20% del valor del piso, las dificultades para acceder a una vivienda social se han incrementado exponencialmente. El derecho de superficie con venta diferida del suelo permitiría al comprador contratar una hipoteca con una entidad bancaria por el derecho de superficie, que representaría el 80% del valor del piso, y después de diez años, tendría una opción de compra sobre el suelo, que sería el 20% restante. "Así, el usuario no tiene un sobreesfuerzo para abonar la entrada de la vivienda".
Otra fórmula que está estudiando la Generalitat es la propiedad compartida. El catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre explicó que se trata de una figura que se utiliza en el Reino Unido desde 1979 y a la que ya se han acogido 170.000 familias. Esta fórmula permite al comprador pedir pequeños créditos que pueden rondar los 30.000 euros para la adquisición de una vivienda. Al mismo tiempo que paga la hipoteca, también abona un alquiler mensual al propietario. Una vez liquidado el préstamo, puede escalar en "el dominio de la propiedad solicitando una nueva hipoteca y así consecutivamente hasta pagar la totalidad de la vivienda". Se trata de una fórmula a medio camino entre la propiedad y el alquiler. Nasarre, que dijo que el volumen de viviendas sin vender en España es de cuatro millones de unidades, aseguró que "la propiedad de un inmueble no es ninguna riqueza". Para reforzar esta tesis, afirmó que en tiempo de crisis los propietarios de una vivienda deben hacer frente a más gastos que los que viven de alquiler.
Sobre la construcción de nuevas viviendas, Sala anunció que durante los primeros cinco meses del año sólo se habían iniciado 3.500 pisos libres y protegidos en toda Catalunya. Hace unos años, durante el tiempo de bonanza, esta era la cifra de pisos que se construían en la ciudad de Barcelona. La reducción también ha afectado a la vivienda de protección. Sala aseguró que los recortes y la deuda del Incasòl hacen complicado destinar recursos para este fin. Silvia Angulo (La Vanguardia)
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En China, todo el suelo localizado en zonas urbanas pertenece al Estado, y aquel que se encuentra en zonas rurales o en las afueras de las ciudades pertenece, en principio, a las organizaciones económicas colectivas y este es un principio que no varía con la nueva Ley del Derecho de Propiedad. No obstante lo anterior, las personas físicas y jurídicas pueden poseer el derecho de uso del suelo (el conocido como “land use right”) durante un tiempo que dependerá de cada concesión y que estará en función del uso del correspondiente suelo (residencial, industrial, educativo etc).
La nueva Ley sobre el Derecho de Propiedad en China Begoña de Suso, abogada de la oficina de Shanghai de Garrigues, Abogados y Asesores Tributarios