lunes, 5 de septiembre de 2011

REBAJA DEL IVA al 4%: TIPO SUPERREDUCIDO A LA ENTREGA DE VIVIENDAS




Para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%:
1.- La entrega de vivienda debe de efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el ITP
2.- Debe de tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (realizada por el promotor. En el caso de la segunda o ulteriores transmisiones tributa por el ITP.
3.- Los edificios o partes de los mismos que se transmiten deben de ser aptos para su utilización como viviendas; se incluirán un máximo de dos plazas de garaje, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. Los locales de negocio aunque se transmitan conjuntamente no se consideran anexos. No son aptos para su utilización como viviendas, los edificios destinados a demolición.
4.- La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20/08/2011 hasta 31/12/2011

En la entrega de viviendas usadas, es aplicable el 4% únicamente si el vendedor renuncia a la exención y quiere facturar IVA para lo que el comprador debe de ser empresario o profesional con derecho a su deducción. Si el comprador es particular se paga ITP.

No se considera vivienda de primera entrega a efectos de IVA las realizadas por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior de dos años por su propietario, por titulares de usufructo o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquiriente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo. La venta tendrá consideración de segunda entrega exenta del IVA y tributará por ITP.

Las entregas de viviendas rehabilitadas se consideran primera entrega aplicándole el tipo impositivo del 4% siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
1.-Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas a las de rehabilitación.
2.-El coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación, o del valor del mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

No se requiere que el inmueble transmitido sea vivienda habitual del comprador.

Un edificio o parte del mismo se considera "apto " para su uso como vivienda cuando disponga de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda (habitación o morada de persona física o familia siendo su hogar) independientemente de la finalidad a que la destine el adquiriente (oficina), en este caso también es aplicable el 4% IVA.

Se entiende por anexos los transmitidos conjuntamente con la vivienda: un máximo de dos plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas otrasteros, escaleras, portería, pistas de padeporte, jardines, piscina, y espacios de uso común en la propia parcela. Deben de estar situados en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al quie pertenecen. En caso de viviendas unifamiliares los terrenos urbanizables de carácter accesorio no pueden exceder de 5.000m2 Los locales comerciales no se consideran anexos a viviendas.

Los pagos anticipados efectuados antes del 20/08/2011 por viviendas adquiridas en el periodo comprendido de este decreto-ley tributan al 8%, con independencia de que el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%.

Los pagos de hipoteca efectuados después del 31/12/2011 por viviendas adquiridas en el periodo de este decreto-ley están sujetos al tipo impositivo del 4% aplicable al conjunto de la operación con independencia de que parte del pago se instrumente a través de deuda hipotecaria. O sea, no se rectificarán las cuotas de IVA repercutidas al 4%.



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