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En marcha una reforma del Decreto de extranjería para conceder permisos de residencia en España a extranjeros que adquieran una vivienda a partir de 160.000.-€. El objetivo es reactivar la demanda exterior y contribuir a reducir el 'stock' de oferta de viviendas", dijo García-Legaz en su intervención en 'El Agora' de El Economista.
1. ¿Cualquier
extranjero puede comprar un piso en España? En la actualidad, ¿no se requiere
cumplir ningún requisito -trabajo, residencia- para poder comprar un piso en
España?
Para comprar un piso en España, únicamente
es necesario contar con el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), que
es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial.
Es posible solicitar el NIE personalmente o través de algún representante con
autorización ante las delegaciones y subdelegaciones de Gobierno. Y en las
oficinas de extranjería. Desde el extranjero también es posible tramitar este
documento.
Cuando se trata de comprar una vivienda, las
agencias inmobiliarias pueden agilizar este trámite. Si se ha realizado la
búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un
agente de lapropiedad inmobiliaria,
por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para
agilizar la tramitación del NIE. También es importante hacer una provisión de
impuestos.
2. Si un extranjero
compra un piso pero mantiene su residencia en otro país, ¿paga los impuestos en
España?
Se
entiende que todos los impuestos y gastos asociados a la compra de la vivienda
deben pagarse en España, es decir, IVA en caso de vivienda nueva o ITP en caso
de segunda mano, así como los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro.
Igualmente, impuestos como el IBI o la tasa de basuras, derivados de la compra
de ese inmueble, se pagan aquí.
En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes
(IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en
territorio español por
las personas físicas y entidades no residentes, salvo que sean contribuyentes
por el Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas (IRPF). Se entenderá que una persona tiene su
residencia habitual en territorio español cuando permanezca en España más de
183 días durante el año natural. En tal caso, se tributa por IRPF, no por IRNR.
Todo dependerá, no obstante, de si se
soporta o no un impuesto personal en el extranjero y de la existencia de
convenios de doble imposición. Así, por ejemplo, en
cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario, habría que
establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si el inmueble está
alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del IRNR es del 24%.
La Isla Luna, Valencia
3. ¿La hipoteca ha
de concederla un banco español o pueden pedir el préstamo a un banco de su
país?
No se ha
hecho ningún tipo de aclaración a este respecto, dado que las modificaciones
propuestas para la Ley
de Extranjería anunciadas aún están valorándose. En el mercado existen
hipotecas para no residentes, que son préstamos que se conceden a extranjeros
sin residencia fiscal en España. Dado que lo que se pretende con la nueva
normativa es dotar a ese extranjero de un permiso de residencia, lo lógico es
que éste pudiera adherirse a las mismas ofertas hipotecarias a las que tiene
acceso una persona con nacionalidad española.
En principio, el extranjero puede tener una
cuenta bancaria en su país, pero la recomendación, si va a comprar una vivienda
en España, es que lo tenga en una sucursal con presencia en nuestro país. Existen muchas
entidades españolas que operan en el extranjero.
4. Hasta ahora,
¿tener un piso en España no daba a los extranjeros el derecho a empadronarse en
nuestro país u obtener permiso de residencia?
No es lo mismo el empadronamiento que el
permiso de residencia. El padrón municipal depende del ayuntamiento y en él
deben estar dadas de alta todas las personas que habitan en el municipio, sean
nacionales o extranjeras, teniendo estas últimas su situación regularizada en
elRegistro del Ministerio del
Interior o
no.
Respecto
al permiso de residencia, hasta ahora la compra de una vivienda en España no
garantizaba la obtención de una autorización de residencia. Si antes se hacía
con esa intención, el extranjero no residente debía solicitar una autorización
de residencia no lucrativa, cumpliendo una serie de requisitos.
5. ¿El permiso de
residencia que conceda el Gobierno será solo al titular de la vivienda o
también a su familia directa? ¿Quiénes podrán agregarse como beneficiarios de
ese permiso de residencia? Está claro que el Gobierno no ha precisado nada al
respecto, pero quizá por la experiencia de otros países se pueda contar cómo se
suele hacer
El
Gobierno habla de la concesión de un permiso de residencia temporal o de la
ampliación del mismo, no de otorgar un permiso de residencia permanente. Por
otro lado, las diferencias frente a los países que se han puesto de ejemplo,
Irlanda y Portugal, son bastante grandes.
En Portugal obtienen el permiso de
residencia todos los extranjeros que compren una propiedad a partir de 500.000
euros. En Irlanda, tambiénexiste una
cantidad mínima de medio millón de euros y, además, se controla mucho
más a los solicitantes porque la concesión de residencia queda sujeta a la
decisión de un comité.
En cuanto
a si la residencia se otorga al titular o a toda su familia, entendemos que
existirán trámites y plazos que cumplir para extender esta autorización a los
familiares. En España, la reagrupación familiar está regulada en estos momentos
a través de una residencia temporal. Un extranjero con residencia legal en
España puede solicitar una autorización de residencia para la reagrupación de
sus familiares.
6. Cuando vendan ese
piso, ¿los extranjeros perderán el permiso de residencia? Igual, aunque no se
sepa cómo se hará en España, por lo visto en otros países.
Es
posible que el Gobierno establezca plazos en este sentido, eliminando la
posibilidad especulativa a corto plazo, aunque lo que se pretende con esta
iniciativa es, precisamente, aliviar el stock.
En cuanto a la renovación del permiso de
residencia, deducimos que se seguirán las mismas vías que hasta ahora.
Actualmente, cuando se quiere renovar un permiso de residencia,
sea cual sean su tipología, se debe acudir a la oficina de extranjería que
corresponda dentro de los 60 días naturales previos a la caducidad del permiso
vigente, y hasta un máximo de 90 tras la expiración del mismo.
En este
sentido, es importante que el Gobierno defina de qué tipo de permiso de
residencia se trata. Un permiso de residencia temporal permite estar en España
entre 90 días y 5 años. La primera concesión es de un año y se puede renovar.
En términos generales, sin entrar en excepciones, tras cinco años de residencia
temporal continuada es posible solicitar la de carácter permanente.
7. Los inmigrantes
tipo que llegan a España, ¿tienen capacidad económica suficiente para invertir
en un piso más de 160.000 euros?
En
principio, la intención del Gobierno es atraer a extranjeros con el capital
suficiente para responder a la compra de la vivienda, incluso con el pago al
contado. Es importante que se establezcan mecanismos para evitar el blanqueo de
capitales.
Los requisitos para la concesión de
hipotecas son bastante rígidos en lo que respecta a la solvencia del
solicitante, por lo que es tarea de la entidad financiera valorar la capacidad
económica del comprador.Estamos
hablando de un importe aproximado de 160.000 euros. Teniendo en cuenta
que las hipotecas que se suscriben hoy cubren como mucho el 80% del valor de
tasación, el solicitante tendría que tener un ahorro previo de 32.000 euros,
más el 10% de los gastos, es decir, unos 52.000 euros.
Por otro lado, han sido varias las
asociaciones de inmigrantes que han criticado esta iniciativa, entendiendo la
vivienda como un tema muy serio y sensible que no debería entrar en relación
con la extranjería. Así, los afectados admiten que la propuesta tiene como
objetivo un tipo de inmigrante de clase media-alta,
mientras que se discrimina a otra clase de inmigrante que ya lleva años
trabajando en España ayudado a levantar la economía española.
Fuentes legales consultadas
por pisos.com afirman que, realmente, la modificación de la Ley de Extranjería tiene el
enfoque en chinos y rusos, que tienen un nivel adquisitivo más alto, lo que
podría elevar la cantidad necesaria para conceder el permiso de residencia,
aunque sin llegar quizá a los niveles de Irlanda y Portugal
LLaves de Valencia asiste a congresos y ferias.
Según la opinión mayoritaria de los profesionales del sector, los que más interés actualmente por comprar casa en España son los rusos, los chinos y los nórdicos. Frente a la débil demanda nacional, el cliente extranjero es un recurso cada vez más fuerte.
El perfil de los compradores chinos atiende a dos vías. Por un lado, están los multimillonarios a los que les gusta comprar casas espectaculares en las mejores zonas, sobre todo, en ciudades como en Madrid y Barcelona, tal y como han revelado algunos promotores, aunque también les gusta comprar segunda residencia en Mallorca o Marbella, sin importar si en el distrito o en el propio edificio hay más personas de origen chino. Por otro lado, hay una parte de la población china de clase media que invierte en el ladrillo español por motivos laborales, mostrando su preferencia por casas de entre 60 y 80 metros cuadrados, o incluso menores.
En cuanto a los compradores rusos, suelen ser, tanto compradores con alto poder adquisitivo como a ciudadanos de clase media. Los compradores de nivel adquisitivo medio más comunes suelen ser parejas de 30 a 50 años, que se decantan por apartamentos de segunda residencia de una o dos habitaciones. En 2011, los rusos adquirieron un total de 1.645 viviendas en España, esto es, el 7,86% de las compradas por extranjeros, y lo hicieron principalmente con fines turísticos. Al contrario que los chinos, suelen concentrar sus adquisiciones inmobiliarias en la costa levantina, en la Costa del Sol y Costa de Almería, así como propiedades singulares en Madrid, Barcelona y Marbella. De hecho, ya se empieza a afirmar que están desplazando al tradicional mercado de compradores británicos.
Una de las quejas históricas de los extranjeros no residentes es la
cantidad de trámites burocráticos existentes en España para comprar un
inmueble. La solución que plantea el Gobierno facilita las adquisiciones.
9. ¿Cómo suelen
acceder al mercado inmobiliario español? (bancos, inmobiliarias, internet,
particulares…)
Normalmente, los potenciales compradores
chinos suelen ser muy reservados. Además, el tema del idioma influye mucho a la
hora de cerrar cualquier venta, tal y como afirman profesionales que trabajan
con este tipo de clientes. El comprador chino huye de la financiación bancaria
por un tema cultural y,
en un principio, intenta costeárselo por sí mismo por medio de sus propios
ahorros o pidiendo prestado a familiares o amigos. Algunos de los canales de
acceso más frecuentes para ellos también son las consultoras chinas que
colaboran con consultoras españolas, así como inmobiliarias que ofrezcan un
servicio bilingüe. En la última edición del SIMA Otoño, así como en la
anterior, se ha dedicado un espacio exclusivo para los potenciales compradores
chinos gracias a un acuerdo de colaboración con Infochina Gestión para
facilitar las inversiones.
En cuanto a los rusos, existen muchas
agencias inmobiliarias ubicadas en Moscú que venden casas en España. Las
agencias españolas que tengan un socio ruso son las mejor posicionadas, pues
además, muchas de ellas tienen catálogos de casas en alfabeto cirílico. Las
ferias inmobiliarias españolas también está propiciando el comercio
inmobiliario con
los potenciales compradores rusos, como por ejemplo las últimas ediciones de
Barcelona Meeting Point, que ha invitado a importantes miembros de la Federación Rusa , y
a empresarios del país, para que conozcan el mercado español y se interesen por
invertir en España.
10. ¿Son buenos
pagadores? ¿Qué perfil tienen?
Los chinos, como su fama les precede, suelen
ser trabajadores de sol a sol, además de ahorradores y buenos pagadores. En la
cultura china un impago es casi como una mancha en el honor, es motivo de
incomodidad para un individuo, por tanto, siempre suelen cumplir con los pagos
de manera puntual. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de
amortización más corto que
las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja, según afirman
algunas agencias inmobiliarias también dedicadas a tratar con este cliente.
En cuanto
a los rusos, el número de transacciones cerradas y el aumento en el mercado
inmobiliario español, reflejan por sí solos que el número cada vez mayor de
operaciones que se cierran por parte de estos ciudadanos. De hecho, los rusos
son un grupo relevante que dinamiza el mercado inmobiliario de muchos países y
tampoco faltan a sus pagos, de hecho, en muchas ocasiones, paga en efectivo. Pisos
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